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房企融资监管“三条红线”体现房地产调控新思路

发布时间:2020-09-01 10:06:03来源:新京报作者: □木丁(财经评论人)

概要: 日前住建部和人民银行在北京召开重点房企座谈会,研究进一步落实房地产长效机制,形成了重点房企资金监测和融资管理规则。

日前住建部和人民银行在北京召开重点房企座谈会,研究进一步落实房地产长效机制,形成了重点房企资金监测和融资管理规则。据悉,此次明确的房企融资管理新规是:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1。这也是此前在业内多次传闻的“三条红线”。此外,拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

这次会议透露的房企融资监管新规,体现了房地产调控的新思路。

首先,以往房地产调控从需求端入手,比如通过政策性限购、调整房地产首付贷款比例、调整房贷利息和房产交易环节税收等方式,调节房地产市场的买方市场。但作为市场化较高的房地产行业,有卖才有买,卖买双方决定了市场的稳定发展。如果只从买方市场进行调节,而对卖方市场放松调节,让调控效果大打折扣,同时增加了房企的负债率和整个房地产行业产能过剩等问题,也不利于形成房地产调控的长效机制。因此,房地产调控需要从主要调节买方市场转为买卖双方都进行调控,务求调控实效。

其次,房地产市场在坚持“房住不炒”的前提下,从供给端入手调控,更有助于实现房地产市场调控“稳地价、稳房价、稳预期”目的,特别是监管新规划出的 “三条红线”,既是监管约束指标,又是预期引导指标,有相对明显的调控效果。

天风证券根据2019年财务数据,按照三条标准对销售额较高的50家房企进行了划分。其中同时踩到“三条红线”的房企共14家,同时踩到两道红线的房企有10家,踩到一道红线的房企有14家,全部不踩线的房企有12家。

显然,这些踩红线的房企将要对照新规要求,逐步降低自身的财务杠杆,以达到合规经营的目的。这样就硬性倒逼房企更加积极主动地去降杠杆、去库存。从目前透露的信息来看,如果有的房企上述三项指标全部“踩线”,不能再到金融或者债券市场融资,有息负债不得增加;若指标中两项“踩线”,有息负债规模年增速不得超过5%;若只有一项“踩线”,有息负债规模年增速可放宽至10%;若全部指标符合监管层要求,则有息负债规模年增速可放宽至15%。

对于已经符合融资新规条件的房企,今后就会按照新规要求融资拿地开发房产,体现了“三条红线”预期引导作用。更进一步,在监管红线指标约束和预期引导下,一些房企以后不能拿银行贷款或者负债取得的资金不加约束地到处“攻城略地”,防止以所谓“新地王”为炒作噱头等影响购房行为和预期,约束意味强烈。

最后,在房企融资监管“三条红线”的约束下,还倒逼一些房企将房地产商品销售作为主攻方向,真正推动房企回归开发和销售产品的“实体”功能,实现降杠杆的同时,增加市场供给。特别是对财务杠杆过高的房企,就会推动房企通过多种营销手段促进商品房销售以增加企业现金流。这对购房者来说,就会得到降低购房成本的红利,特别是首套刚需购房者将首先尝鲜,这正符合房地产调控的目的。

当然,供给端对房企融资行为进行监管的同时,消费端的调控措施仍需同步跟进,双管齐下,形成调控合力。比如对拥有多套住房的购房者严格执行限购等政策,防止买方市场的炒作行为。

 □木丁(财经评论人)

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