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二手房交易税费怎么算 这里有最详细的解答

2018-05-14 16:27:53   冰房网   

概要:

 随着现下房价不断攀升狂涨,二手房以其价格低、交易风险小等特点博得了很多购房者青睐,成为众多购房者的首选。对于大多数购房者来讲,二手房交易中纷繁复杂的流程和各项费用确实令人头疼,二手房买卖过程中的各种知识点不容小觑,一不小心就可能掉入陷阱。为此,小编今天详细说一下二手房交易过程中的税费问题。

一、契税

缴税标准:首套90平及以下,网签价×1%, 首套90平以上,网签价×1.5%,二套房网签价×3%。契税由买家承担,过户当天交给房管局。

注意一下,这里说的是网签价,买新房只有一个合同价,买二手房涉及到合同价、网签价、过户指导价等几种不同的价格,合同价就是房子的实际成交价格,网签价是在房管局上面备案和公示的价格,决定了交税多少,买二手房做低网签价是很常见的避税手段。过户指导价是缴税的最低基准价,网签价不能低于过户指导价,否则就按过户指导价交税。

二、增值税及附加

房子未满2年,增值税及附加的征税标准:网签价÷(1+5%)×5.65%

房子已经满2年,普通住宅免征,非普通住宅征税标准:差价÷(1+5%)×5.65%,差额=合同价—原购买价—交易中的税金—合理费用。

按规定,增值税及附加以及接下来要说的个税应该是由卖家承担的,市场成交惯例却是买家承担所有税费,不过交易时可以协商,在合同中写清楚就行。

三、个税

满五唯一免征!满五唯一免征!满五唯一免征!重要的话说三遍。满五是指房子房产证从出证开始算时间满5年,唯一是指卖家在上海交易系统里只有这一套房子。

买二手房最好选满五唯一的,可以节省一笔个税。不过,房东也不是傻子,肯定不会吃亏,所以一般会把节省的税费加到房价上,导致满五唯一的房子报价比较贵,如果实在贵得离谱,那还是算了。

如果房子不满5年或者不是卖家唯一住房,个税交税标准是:差额×20%,差额=合同价—原购买价—交易中的税金—合理费用,这种征税方式有个大前提,卖家必须提供完整、准确的房屋购入原值凭证,如果没有这个凭证,可以采用另一种方式纳税:普通住宅网签价×1%,非普通住宅网签价×2%。

实际交个税时,购房者可以二选一,哪种省钱用哪种。

四、中介费

中介费本来不应该单拎出来说,但现在上海房价动辄400万,2%的中介费就要8万+,确实也是一笔不小的负担,一个上海普通白领一年可能都赚不到这么多钱。不过,中介费是可以谈的,在房屋总价高或者市场淡季的时候,中介费都有一定的议价空间,但一般不会低于8折。一些新兴的互联网中介收费相对便宜,一般在1.5%左右,主打直买直卖的网站收费更低,比如房多多的2999+0.8%,它上面的房源是卖家挂的,买卖双方直接联系沟通,这类平台只提供一些辅助和保障服务,所以收费普遍都不高。

五、其他费用

下面这些都是小钱,几千块钱搞定。

交易手续费:2.5元/平米×建筑面积,买卖双方都要付。

权属登记费:80元/本,每增加一个产权人增收10元。

权证印花税:个人取得房地产权证按5元/件缴纳。

配图费:25元/本。

贷款抵押登记费:商业及组合贷款200元/套;纯公积金贷款100元/套。

合同公证费:200-400元左右,由引发方支付。

评估费:办贷款一般要评估,费用几百到几千,可协商,交给评估机构。

公共维修基金:上家账户中的结余会过户给下家,是免费赠与还是收费赠与,需要双方协商决定。


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